TAKS ve KAKS Nedir? TAKS KAKS (Emsal) Nasıl Hesaplanır?
İmar planlamasında ve yapılaşma süreçlerinde en önemli parametrelerden olan TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı) ve KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı), bir arsanın yapılaşma potansiyelini belirleyen temel unsurlardır. Bu değerler, hem arsa sahipleri hem de yatırımcılar için kritik öneme sahiptir çünkü bir parsele inşa edilebilecek yapının boyutlarını ve kapasitesini doğrudan etkiler.
İmar mevzuatında sıkça karşılaşılan bu iki terim, aslında bir arsanın üzerine ne kadar büyüklükte ve kaç katlı bir yapı inşa edilebileceğini gösteren matematiksel oranlardır. Bu oranlar, şehir planlamasının düzenli ve kontrollü bir şekilde yapılmasını sağlarken, aynı zamanda kentsel yaşam kalitesinin korunmasına da katkıda bulunur.
TAKS Nedir?
TAKS, bir parselin zeminde kaplayabileceği maksimum inşaat alanının, parsel alanına oranını ifade eder. Örneğin, 0.40 TAKS değeri, 1000 metrekarelik bir parselin en fazla 400 metrekarelik kısmının zemin katta yapılaşmaya açık olduğunu gösterir. Bu oran, binanın çevresinde yeşil alan ve açık alan bırakılmasını zorunlu kılarak, kentsel yaşam kalitesinin korunmasına yardımcı olur.
TAKS Nasıl Hesaplanır?
TAKS değeri hesaplanırken, yapının zemin katta kaplayacağı toplam alan, parsel alanına bölünür. Bu hesaplama şu formülle yapılır:
TAKS = Binanın Taban Alanı / Parsel Alanı
Örnek Hesaplama:
- Parsel Alanı: 800 m²
- Binanın Taban Alanı: 320 m²
- TAKS = 320 / 800 = 0.40 (yani %40)
KAKS Nedir?
KAKS veya diğer adıyla emsal, bir parselde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranını belirtir. Bu değer, binanın tüm katlarındaki toplam kullanım alanının parsel alanına bölünmesiyle elde edilir ve yapının yoğunluğunu belirleyen en önemli parametredir.
KAKS Nasıl Hesaplanır?
KAKS değeri hesaplanırken, binanın tüm katlarındaki toplam inşaat alanı, parsel alanına bölünür. Hesaplama formülü şöyledir:
KAKS = Toplam İnşaat Alanı / Parsel Alanı
Örnek Hesaplama:
- Parsel Alanı: 1000 m²
- KAKS değeri: 2.00
- Yapılabilecek Toplam İnşaat Alanı = 1000 x 2.00 = 2000 m²
Tapu Sorgulamada TAKS ve KAKS Değerlerinin Önemi
Tapu sorgulamada TAKS ve KAKS değerleri, bir gayrimenkulün gelişim potansiyelini anlamak açısından kritik öneme sahiptir. Bu değerler, satın alınacak veya yatırım yapılacak arsanın yapılaşma kapasitesini doğrudan belirler ve gelecekteki proje geliştirme imkânlarını ortaya koyar.
Bu değerler aynı zamanda, arsanın bulunduğu bölgenin yapılaşma yoğunluğunu ve karakterini de yansıtır. Örneğin, düşük TAKS ve KAKS değerleri, daha az yoğun ve daha fazla yeşil alana sahip bir yerleşim bölgesini işaret ederken, yüksek değerler genellikle ticari veya yoğun konut alanlarını gösterir.
TAKS ve KAKS Gayrimenkul Değerini Etkiler mi?
TAKS ve KAKS değerleri, bir gayrimenkulün piyasa değerini doğrudan etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Yüksek KAKS değerine sahip bir arsa, daha fazla inşaat alanı sunduğu için genellikle daha yüksek bir değere sahip olur. Bu durum özellikle ticari amaçlı gayrimenkul yatırımlarında büyük önem taşır.
Benzer şekilde, TAKS değeri de arsanın kullanım verimliliğini etkileyerek değerini belirler. Optimal TAKS değeri, hem yeterli yapılaşma alanı sağlar hem de açık alan ihtiyacını karşılar. Bu denge, gayrimenkulün uzun vadeli değer artışında önemli rol oynar.
KAKS ve %30 Hesabı Nedir?
KAKS hesaplamasında, bazı yapı elemanları ve alanlar toplam inşaat alanının %30’una kadar olan kısmı emsal dışı tutulabilir. Bu düzenleme, binaların daha fonksiyonel ve yaşanabilir olmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir ve yapı sahiplerine ek kullanım alanı imkânı sunar.
KAKS ve %30 Hesabına Dahil Olmayan Alanlar
İmar yönetmeliğine göre, bazı alanlar KAKS hesabına dahil edilmez. Bu alanlar yapının kullanım kalitesini artırmak ve teknik gereksinimleri karşılamak için önemlidir:
- Ortak alanlar ve sirkülasyon alanları: Bina girişleri, asansör holleri, merdivenler ve yangın merdivenleri gibi ortak kullanım alanları KAKS hesabına dahil edilmez. Bu alanlar binanın güvenli ve konforlu kullanımı için gereklidir.
- Teknik hacimler: Sığınak, ısı merkezi, jeneratör odası, elektrik ve mekanik tesisat odaları gibi teknik alanlar emsal dışı tutulur. Bu alanlar binanın temel işlevlerini yerine getirmesi için zorunludur.
- Otopark alanları: Kapalı otopark alanları, rampaları ve manevra alanları KAKS hesabına dahil edilmez. Bu düzenleme, yeterli otopark alanı sağlanmasını teşvik eder.
Bodrum Katlarda KAKS ve %30 Hesabına Dahil Edilmeyen Alanlar
Bodrum katlarda bazı özel alanlar KAKS hesaplamasına dahil edilmez. Bu alanların belirlenmesinde yapının kullanım amacı ve teknik gereksinimleri göz önünde bulundurulur:
- Depolama alanları: Bina sakinlerinin kullanımına yönelik kömürlük, odunluk ve genel depo alanları KAKS hesabına dahil edilmez.
- Teknik mekânlar: Su deposu, hidrofor dairesi, ısı merkezi ve elektrik odası gibi teknik alanlar emsal hesabı dışında tutulur.
- Sığınak alanları: Zorunlu sığınak alanları, ilgili yönetmelikte belirtilen minimum metrekare şartlarını sağlamak kaydıyla KAKS hesabına dahil edilmez.
TAKS ve KAKS Nasıl Yükseltilir?
TAKS ve KAKS değerlerinin yükseltilmesi, genellikle imar planı değişikliği veya plan notu düzenlemeleri ile mümkün olabilir. Bu süreç, ilgili belediye ve şehir planlama kurumlarının onayını gerektiren kapsamlı bir çalışmayı içerir. Değerlerin artırılması için bölgenin altyapı kapasitesi, nüfus yoğunluğu ve çevre yapılaşma koşulları gibi faktörler detaylı olarak incelenir.
Ancak bu değişiklikler için güçlü gerekçeler sunulması ve kamu yararının gözetilmesi gerekir. Örneğin, bölgenin gelişim potansiyeli, ulaşım altyapısının yeterliliği ve sosyal donatı alanlarının durumu gibi faktörler değerlendirilerek karar verilir.
TAKS ve KAKS Hesaplamalarında Sıkça Yapılan Hatalar
TAKS ve KAKS hesaplamalarında yapılan hatalar, proje sürecini olumsuz etkileyebilir ve maddi kayıplara yol açabilir. En sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Emsal dışı alanların yanlış hesaplanması: %30 hesabına dahil edilebilecek alanların doğru belirlenmemesi veya bu oranın aşılması ciddi sorunlara yol açar. Bu durumda projenin revize edilmesi veya ceza ödenmesi gerekebilir.
- Parsel alanının hatalı ölçülmesi: Güncel olmayan veya hatalı ölçümlere dayanan hesaplamalar, tüm TAKS ve KAKS değerlerinin yanlış belirlenmesine neden olur. Bu nedenle güncel ve resmi ölçümlerin kullanılması şarttır.
- Plan notlarının gözden kaçırılması: Her bölgenin kendine özgü imar kuralları ve plan notları olabilir. Bu notların dikkate alınmaması, hesaplamalarda önemli hatalara yol açabilir.
- Bodrum kat alanlarının yanlış değerlendirilmesi: Hangi bodrum kat alanlarının emsale dahil olup olmadığının doğru belirlenmemesi, toplam inşaat alanı hesabında sapmalara neden olur.